¿Fue la Ley del Suelo de Aznar el origen de la burbuja inmobiliaria?

Recordaréis que hace cosa de un mes dediqué un post a alabar la última creación de Aleix Saló, Simiocracia. Mi buen amigo Jaime (cuyo deseo de anonimato respeto enormemente, pero que sería un extraordinario bloguero si algún día superase su “complejo de ermitaño digital“) me comentó personalmente su cierta reticencia a la  hora de leer a Saló porque le había parecido muy simplista y hasta sectario en su vídeo de Españistán a la hora de poner énfasis en la Ley 6/1998 del Gobierno Aznar, la  conocida como “Ley de Liberalización del Suelo“, como punto de partida de la burbuja inmobiliaria.

Yo le recordé a Jaime que Saló insiste en su captatio benevolentiae que sirve de introducción a Simiocracia que asume que su relato es simplista y tiene la mera pretensión de acercar al gran público ciertos conceptos económicos básicos (y divertir también, cómo no). Pero no deja de ser cierto que ese sambenito a Aznar y su Ley del Suelo como punto de partida del boom inmobiliario se ha convertido en una de esas peligrosas “verdades colectivas” que chocan con mi concepción de la realidad, que está llena de sombras y matices. Así que aunque este asunto da para libros enteros como el “Adiós, ladrillo, adiós” de José Luis Ruiz Bartolomé (@AdiosLadrillo), me vais a permitir un par de brochazos de estos matices olvidados.

Empezando por el principio. Aquí voy a hablar de memoria, y me vais a perdonar que no tengo el tiempo para hacer una adecuada labor de documentación para tirar de hemeroteca. Retrocedamos a los años 1997-1998. Estamos en la primera legislatura de Aznar, afrontando una situación difícil y aplicando una política económica austera que conducirá a España a entrar al euro cumpliendo requisitos contra todo pronóstico. Habría mucho que hablar sobre el éxito de esta legislatura y también la “suerte” que se tuvo con factores exógenos como el precio del petróleo y otras cuestiones, pero podemos decir que son los años que mejor se le valoran al ex-presidente, creo que merecidamente. En aquella época, se razonaba la necesidad de una liberalización del suelo por dos motivos. Primero, porque en España había un déficit estructural de vivienda (había menos viviendas en oferta de venta y alquiler de lo que demandaban los jóvenes en edad de independizarse, especialmente en una época en que se hacían adultas las generaciones del baby-boom de principios de los setenta) y la liberalización serviría para aumentar significativamente la oferta, en la medida en la que ésta se veía constreñida por las trabas administrativas de la calificación urbanística. Y en segundo lugar, por reducir corruptelas y la arbitrariedad de los ayuntamientos en la definición de qué era urbanizable y qué no. Conceptualmente, sigo considerando que estos dos argumentos son irrefutables.

Sin embargo, la realidad es tozuda y pasó lo que pasó: se gestó una tremenda burbuja inmobiliaria. Entre 1997 y 2007 los precios de la vivienda casi se duplicaron, al tiempo que el parque inmobiliario crecía a ritmos del 5% anual y pasábamos de una situación de exceso de demanda a una de exceso de oferta. La liberalización consiguió de esta manera, en la práctica, aumentar como se quería la construcción de viviendas, pero de manera descompensada y con un perverso impacto en precios, ajeno a la teoría de la oferta y la demanda. ¿Cómo es esto posible?

 En realidad, como explican claramente estos textos de Juan Carlos Barba y del propio José Luis Ruiz Bartolomé, la Ley 6/1998 no fue suficientemente liberalizadora, y pese a que el principio de partida era voluntarioso, en realidad dejaba demasiados resquicios a las Comunidades Autónomas y a las Corporaciones Locales para controlar la urbanización y mantener sus prebendas. Al final entonces nos encontramos con que los Ayuntamientos se pudieron en todo caso aprovechar de la ley para “hacer caja” municipal (y muchos políticos para engordarse notablemente los bolsillos), aprovechándose de las reincidentes restricciones a la accesibilidad a la construcción de viviendas.

Detrás de la burbuja inmobiliaria hay que saber encontrar otros factores, de los cuales claramente el principal es la burbuja de deuda, de cuya dimensión da buena cuenta este post de Julio Tejedor Bielsa. Con dos componentes. Primero el descontrol en la asunción de riesgos por parte de las entidades financieras, que financiaban hasta el 100% de la vivienda, partiendo de tasaciones temerarias, incluyendo si hacía falta el coche y el reloj, concediendo hipotecas “de por vida” y con diferenciales sobre el tipo de interés de referencia verdaderamente bajos. Segundo la irresponsabilidad de tantos cuidadanos a la hora de cargarse de obligaciones de pago que se basaban exclusivamente en preconcepciones altamente irracionales: que el precio de lo que compraban nunca bajaría sino que más bien seguiría subiendo ad infinitum, que su economía familiar no empeoraría y que los tipos de interés se mantendrían bajos. Sumémosle la entrada de capitales financieros extranjeros (mayoritariamente europeos) a la búsqueda de atractivas rentabilidades, y teníamos una exhuberancia monetaria que era el caldo de cultivo perfecto para una inflación desproporcionada del mercado de la vivienda.

Porque, no lo olvidemos, la subida del precio de la vivienda no se explicaba por el incremento equivalente de los sueldos de los españoles. Lo que sí era evidente es que la “verdad colectiva” del momento era que uno compraba un piso a un precio ridículamente alto, pero daba igual, porque en cuanto lo ponías a la venta “te lo quitaban de las manos”, por muy caro que lo vendieras. Claro que con ese dinero y un buen pico más de hipoteca te metías en otro piso aún más caro, esperando a dar el siguiente bote de la pelota. Esto era como una bola de nieve que va cayendo desde la cima de la montaña y va creciendo según rueda cuesta abajo. Hasta que hemos llegado a un punto en el que nos hemos pegado el tortazo y ha reventado.

¿Tiene la culpa Aznar y su gobierno? Pues evidentemente ellos estaban encantados con el empleo generado, la ficticia prosperidad que acarreaba, y no hicieron nada por desinflar la burbuja. Más bien al contrario, la alimentaron manteniendo desgravaciones a la compra de la vivienda y acallando cualquier mensaje negativo hacia la compra de la vivienda como vehículo de inversión.

Pero no es justo convertirlos en los únicos malos de la película. Raro será quien no conozca de primera mano a algún familiar o amigo que no se haya aprovechado de la burbuja para dar algún pelotazo, cada cual a su escala. Mucho español medio daba por bueno este fenómeno y jugaba al juego que le proponía la banca.

Y tampoco es que el gobierno de Zapatero cambiara radicalmente las cosas. Hay que reconocerles que supieron criticar el modelo productivo del ladrillo, y aspiraban a reconvertir la economía hacia la innovación, la tecnología y el medio ambiente, pero a la hora de la verdad poco llevaron a la práctica de tan encomiables ideas. Su ley de 2007 tiene grandes aspiraciones pero no termina de obtener resultados porque como en tantas otras cosas, al gobierno de ZP le sobraban palabras bonitas pero le faltaban hechos concretos. Más bien al contrario: al final no se terminó de alimentar la burbuja inmobiliaria hasta que ya no hubo manera de evitar su desenlace.

¿Qué hacer? No es asunto sencillo. Ruiz Bartolomé habla de liberalización (de verdad) o socialización de las plusvalías del suelo. Tiene un buen punto. Yo no me siento capaz de dar una receta ni mucho menos, y por otra parte ahora mismo es un poco irrelevante porque ante el exceso de oferta y la deflación persistente del precio de la vivienda, pocos incentivos hay para desarrollar nuevos procesos urbanísticos. La lección que sí que hay que aprender es la de recuperar un sistema de valores en base a la austeridad entendida como humildad y no crecimiento desmedido, y la de cuidarnos de no caer en la droga de la deuda. En último término la burbuja inmobiliaria es la consecuencia de haber estado masivamente enganchados a esa droga. Es más cómodo echarle la culpa a la Ley del Suelo de Aznar. Pero, en mi opinión, toca enfrentarnos a la realidad con toda su complejidad, no disfrazarla, si verdaderamente queremos no sólo salir de esta crisis sino prevenir en la medida de lo posible las próximas.

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32 comentarios

  1. yoyoyo · · Responder

    Yo también hablo de memoria pero creo que Alemania, por el año 2000, estaba malita, quizás por la unión de las alemanias, y se promovió una rebaja de los tipos de interés, a pesar de que perjudicaba al resto de Europa, pero se acometió. Esto sumado a que Aznar también los bajo cuando entro (e hizo bien, creo) dio lugar a que el ahorro se fuera al garete y consumir fue lo “mas”. Curiosamente ahora Alemania no nos ayuda, aunque algo de razón tiene.

  2. Cristian Martín Mouat · · Responder
  3. diego Paños · · Responder

    No me resisto a comentar y decantarme por la socialización como solución al urbanismo actual, pero como social liberal, quitaría a cualquier factor la capacidad de controloar el chollo e inflar la burbuja de precios.

    Partiendo de la base de que todo el suelo, salvo el protegido por causas previstas legalmente, debe ser urbanizable, de modo que la potestad administrativa no sea decidir si se edifica o no, sino cómo se edifica. Sostenibilidad a largo plazo, buen gusto, calidad y amor por las personas y la naturaleza, deberían impedir los desastres urbanísticos y el cemento costero (la muralla del mediterráneo, que diría el Führer) que hemos visto crecer en el levante.

    La primera opción por lo social deriva del ordenamiento (se reconoce el derecho a la propiedad privada, pero toda propiedad está sometida a un uso social) y aún de la ética de la responsabilidad y la solidaridad. El uso del suelo no solo es cuestión de rentabilidad, sino que compromete valores culturales absolutamente esenciales como el derecho de las personas a la vivienda, el cuidado de la riqueza biológica y paisajística, del equilibrio ecológico, y sociales y económicos como el modelo urbanístico, en un entorno de “desarrollo sostenible” que debemos considerar como criterio rector.

    Lo segundo (liberalizar) se refiere a que, sentados dichos criterios, la población tiene “derecho a” promover y construir con la máxima libertad posible -donde y cuando le parezca- y que la Administración -libre de la carga de retribuir a propietarios con plusvalías que ellos no generan- debe planificar rápidamente, sirviendo suelo ordenado casi a demanda, y sacando -a ser posible- sus patitas impositivas de ese sector.

    Contra lo indicado por el dueño y señor de este blog, cuando se produce sobre espacios sobredemandados, la especulación sobre suelo es terriblemente avariciosa y le importan un pepino ninguno de los valores arriba comentados. No hace falta ni citar ejemplos. Pobre del lugar que concite las apetencias turísticas de una cierta mayoría: no la salvará ni un ejército de swarzeneggers ecologistas (con armas biodegradables). La mejor defensa de esos espacios pasa por una concienciación sobre la

    1. Es una pena que se haya cortado el comentario (si hay algún límite de extensión, lo desconocía), porque es muy interesante, y aprecio enormemente el tiempo invertido en él.
      Tienes mucha razón en lo que dices y coincido en que una cosa es defender una mayor liberalización y una menor discrecionalidad de las Administraciones Locales en la cuestión urbanística, y otra es pensar ingenuamente que la avaricia no va a provocar lo que provoca. ¿Quizá con una buena definición de espacios protegidos y de criterios de edificabilidad se consiguiera compatibilizar mejor la libertad con la sostenibilidad? No me muevo en el mundo inmobiliario así que no puedo dar una opinión cualificada, así que agradezco muy sinceramente comentarios como este.
      Un saludo y nos leemos.

    2. AnonimoX · · Responder

      Pues yo no estoy de acuerdo con tu comentario. Se nota que eres socialista, cuando dices que hay que cumplir unos requisitos minimos . O yo te diría, ¿cuales son esos requisitos minimos¿ porque yo siempre que escucho la palabra requisitos mínimos en una propuesta liberal ya me pongo a temblar.

      Según yo veo, si yo fuera presidente la ley de suelo seria sencilla;
      – prohibido construir en espacios protegidos, si bien,previamente, se deben de declarar cuales serán esos espacios protegidos y no valdrá ya nunca mas cambiarlos. Si ese terreno es espacio protegido lo sera ya para siempre y si no lo es pues no lo sera ya nunca. Porque de lo contrario, hecha la ley hecha la trampa. Ahora llego yo y acepto el soborno de una constructora para declarar cierto espacio como no protegido y ya tenemos otra vez la puñetera mafia funcionando. O todo lo contrario, llego y te declaro tu terreno protegido y te hago la puñeta y te digo que si quieres que te quite la etiqueta de PROTEGIDO me tienes que pagar. Y ya tenemos otra vez la mafia funcionando.

      – En cuanto a la construcción, haría tres categorías según su peligrosidad:
      NIVEL1: o primer grado, aquellas viviendas en el centro cuyos muros se encuentran muy próximos a otras viviendas colindantes o incluso muro contra muro y de cuya mala construcción puede ponerse en peligro la vida de los vecinos, y cuya construcción requeriría de cortar una calle,por ejemplo. En ese caso pediría: proyecto de perito oficial, licencia de obras, seguro obligatorio etc, etc.

      NIVEL2; o segundo grado, aquellas viviendas cuya construcción no ponen en peligro a nadie ni hace falta cortar ninguna calle pero que una vez construido se le puede caer a alguien encima, por ejemplo porque la fachada de a una calle peatonal o a un espacio público. En dicho caso pediría seguro obligatorio, proyecto de perito y poco mas. Después construir que lo construya quien quiera.

      NIVEL3; o tercer grado. Aquellas viviendas privadas, para uso privado, la cual se encuentra emplazada en un espacio privado, a cuyas cercanías no pueda ni deba acercarse nadie, por ejemplo un chalet de cien metros cuadrados (10m x 10m) emplazado dentro de un complejo (un muro, por ejemplo) que se encuentra retirado de la vivienda unos cuantos de metros. De manera que esta casa si mañana se te cae te matara a ti y/o a tu familia,pero a nadie mas. Excepto a alguien que se haya colado en tu terreno y se haya dejado caer sobre la pared el día que se cayo la casa, en cuyo caso ¿que mierda hacia ese tipo en tu propiedad¿ se coló en tu propiedad, pues que se joda, no se hubiera colado. A estas viviendas no exigiría seguro obligatorio,ni proyecto de perito ni nada de nada. Vamos, como si te quieres poner tu mismo a poner los ladrillos sin camiseta, en calzoncillos y subiéndote al tejado sin arnés y en chanclas. Eso sisi, si te matas es tu problema.

      Pero al final te acabas dando cuenta que ni los liberales son mas liberales que los comunistas, ni los comunistas mas interesados que los liberales. Al final son todos lo mismo, quieren el suficiente liberalismo como para que el alcalde no se lleve la mordida, pero el insuficiente liberalismo como para que su estudio de arquitectura pille cacho con el proyecto,o el electricista con la instalación o que solo el albañil o empresa de construcción pueda ser la única con derecho a poner ladrillos. Conclusión, que al final están todos cortados con la misma tijera.

      Creo que a estas alturas para solucionar los males de España solo quedan dos soluciones;
      – Glorificación idólatra inmutable extrema a la propiedad privada.
      – Legalización y glorificación idólatra inmutable extrema al derecho a las armas de fuego.
      – glorificación idólatra inmutable extrema al uso de las armas de fuego en legitima defensa de la propiedad privada y/o de las actividades que uno desee llevar a cabo dentro de la misma para con su propio cuerpo, mente o pertenencias tanto físicas u de otra índole.

      Todo lo demás son pajas mentales y películas fantasiosas.

  4. No entiendo muy bien el post. En realidad el video de Aleix Saló no enfatiza sobre la ley de suelo, solo la nombra al principio del video como origen del problema.

    Creo entender que la crítica viene más por el hecho de que esta ley es presentada por el autor del video como una revelación del “Dios del neoliberalismo”, cuando más bien entiendes que “en realidad, como explican claramente estos textos de Juan Carlos Barba y del propio José Luis Ruiz Bartolomé, la Ley 6/1998 no fue suficientemente liberalizadora”.

    En cualquier caso, la responsabilidad de Aznar y de su gobierno es innegable. Aun recuerdo con perplejidad las repuestas que Alvarez Cascos daba a los periodistas cuando le preguntaban sobre la subida del precio de la vivienda: “si la vivienda sube es porque los españoles pueden pagarla”, “el aumento de precio se debe al aumento de la renta de los españoles”, etc. etc.

    Aznar y su gobierno pusieron la semilla, el abono y el agua de riego para la planta de la burbuja inmobiliaria, Zapatero y su gobierno la siguieron alimentado hasta que explotó de la indigestión.

    Tal para cual, ambos gobiernos demostraron ser muy cortos de miras y nos dieron pan por aquel entonces para llevarnos a la situación actual.

    Un saludo.

    1. Muchas gracias por el comentario.
      El objetivo de mi post es explicar que mi impresión es que para mucha gente la causa principal de la burbuja inmobiliaria está en la liberalización del suelo por esa ley de Aznar, y lo que intento explicar es que a mi juicio es una culpa compartida de esos gobiernos del PP, sin duda, pero también de una irresponsabilidad financiera de bancos y cajas, por un lado, y ciudadanos, por otro, y también del gobierno del PSOE que no hizo nada por corregir la situación. Y también quiero denunciar que esa teórica liberalización no fue para tanto, sino que de hecho gran parte del problema está en que la burbuja inmobiliaria, que es a la vez una burbuja de deuda, derivó en una burbuja de ingresos públicos que le vino de perlas a las Administraciones para expandir sus gastos. Y todo ello constituye una combinación letal que explica en gran medida nuestra crisis actual, con un problema enorme de deuda privada, un déficit público por la inercia de los gastos y el desplome de los ingresos, y un sistema financiero lleno de activos tóxicos.
      Siento que quizás no me he sabido expresar bien y espero que ahora te lo haya podido aclarar mejor. Yo desde luego no le quito ni un ápice de culpa a los políticos. Pero al mismo tiempo tampoco me gusta convertirlos en los únicos “malos de la película”. Mucho ciudadano se aprovechó de esa burbuja para especular incluso a pequeña escala. No sólo hablo de gente como el Pocero.
      De nuevo gracias por compartir tus impresiones conmigo y con los demás lectores del blog. Un cordial saludo.

      1. liberalizar significa que cada uno actue como quiera, siguiendo unas minimas normas, pero esta claro que muchos ante esa libertidad se dedican a rentabilizar sus propiedades lo cual significa a sacarle el maximo posible a tu vecino, lo cual significa indiferencia absoluta sobre el bienestar de los demas,

  5. ´…necesidad de una liberalización del suelo por dos motivos´: Para mi sólo uno era justificable, evitar la especulación. Y se consiguió justamente lo contrario y aumentado. ¿Por qué?
    Otra cosa que me llama la atención es cuantificar en el doble del valor el incremento de la vivienda: Triplicó y cuadriplicó incluso en algunas zonas. Además se ha perdido poder adquisitivo en los últimos 15 años, con lo que “el pastel” que nos dejaron, hay está. Ha dejado otros dos millones de viviendas, terminadas o no, y millones de metros cuadrados de suelo, urbanizados o no, en los balances bancarios, que se resisten a valorarlos ahora a un precio más módico.

  6. […] he leído un artículo muy interesante y más que recomendable titulado ¿FUE LA LEY DEL SUELO DE AZNAR EL ORIGEN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA?. Explica Daniel que la liberalización del suelo era una necesidad por dos motivos: un déficit […]

  7. anonimazo · · Responder

    No sabemos si la ley del suelo de Aznar fue el problema porque no se llegó a aplicar. Lo que sí que sé, es que cuando se disparó la burbuja, fue tras llegar el PSOE al poder a raíz del golpe de estado encubierto del 11 de Marzo, y que las cajas arruinadas por el ladrillo estaban gestionadas en su totalidad por políticos y sindicalistas. También sé que fue bajo el gobierno del PSOE que las constructoras (como la de Pepe Blanco) empezaron a construir aeropuertos, autopistas y hospitales fantasmas sin que nadie hiciera el más mínimo estudio de viabilidad y rentabilidad.

    En resumen, el culpable directo de esta crisis han sido los políticos y los sindicatos socialistas que se pusieron a jugar a la patata caliente y a sacar tajada en vez de tomar medidas para enderezar el rumbo de España. Y el responsable indirecto ha sido la gran masa de borregos que votó al PSOE por segunda vez después de la terrible experiencia que fue la primera. Lo único bueno que se ha ganado es que, aunque estemos en la ruina, nos hemos quitado de encima al PSOE (y al imperio de Polanco) para siempre, y sin esa pesadísima losa hay esperanza de que en un futuro el país pueda recuperarse.

  8. ANTONIO · · Responder

    ¡Si hay culpables! el art.47 de nuestra constitución, fue defenestrado por todos los politicos en el gobierno y en la oposición desde el Sr. Aznar pasando por el Sr. Zapatero y terminando por el Sr. Rajoy, ayuntamientos, entidades bancarias, inmobiliarias,notarios y punto. Y ahora quien paga el pato ……………… los de siempre. VERGUENZA

  9. Santi López · · Responder

    Me gusta que enfoques el tema -realmente complejo- resaltando varios cristales del prisma. Pero te faltan otros no menos importantes. En el “cristal municipal” olvidas que la financiación de los ayuntamientos fue uno de los motivos que Aznar remarcó como positivo de esta Ley: “ya os podéis financiar”.
    Los ayuntamientos estaban buscando financiar las demandas crecientes de equipamientos y servicios por parte de los ciudadanos (recuerda el IAE, tan mal diseñado como concebido) ante la insuficiente financiación (12-13%, ante el 20-22% de las CCAA o el 65% de la Ad. Central)
    Quizá esto tuvo que ver con la “deficiente” liberalización.
    Otro cristal -que sí citas, el bancario- tiene que ver con la desregulación financiera impulsada por los organismos internacionales en manos de aquellos “neocons” y que ahora han heredado e intentan mantener los llamados “ultraliberales”. Los que impulsaron esa ley eran, y son, defensores a ultranza de esas políticas de desregulación financiera que olvidan cosas fundamentales de la economía. También de la economía del suelo.
    Por último, y a modo de reflexión de alguien que vivía y sigue viviendo “de alquiler” -recuerda que
    éramos tachados de tontos, que tirábamos el dinero, etc…- no acepto que se tache alegremente a los ciudadanos que entraron en la rueda de la burbuja immobiliaria de tontos o incultos. Por mi trabajo de entonces pude escuchar muchas veces las explicaciones de directores de sucursales de bancos y cajas a las personas que buscaban casa. Eran las explicaciones del especialista en el tema -a su vez convenientemente instruído por mayores especialistas y grandes economistas- contra las de “la Casandra” de turno…, era como si varios dentistas aconsejaran una solución para problemas dentales y algunos legos opináramos otra cosa.
    Los ciudadanos se “dejaron el coche abierto”, fueron tontos, pero los ladrones, que vieron la oportunidad, se aprovecharon.
    Quizás sea hora de señalarlos, a quienes aprobaron esa ley, para impedirles que nos dirijan en la salida de este caos. Del que siguen siendo responsables.

    Santi.

    1. Muchas gracias por el comentario. Es justo lo que busco con el blog: compartir opiniones, experiencias, razonamientos. Planteas cuestiones muy válidas y ciertamente la cuestión de la financiación municipal es un factor que hay que tener en cuenta, sí. Tienes razón con lo que planteas al final también. Tampoco pretendía con mi texto descargar toda la culpa en el ciudadano, si bien lo que procuro es exponer el que el problema tiene muchos matices (lo que al fin y al cabo es el concepto general de este blog). Gracias por apreciar este enfoque y aportar tus matices adicionales. Espero volver a leerte por aquí 🙂

  10. Un placer leerte Daniel. A ver cuando nos tomamos un algo aunque sea de aeropuerto en aeropuerto.

    1. Por supuesto, ¡cuando quieras!

  11. joan fornons · · Responder

    Interesante el articulo, estoy haciendo un trabajo reflexivo sobre como hemos llegado a este punto, pagando como siempre los mas vulnerables y me ha parecido constructivo.

  12. Román H. Hdez. Glez. · · Responder

    Buen resumen Daniel, aunque creo que falta algo por aclarar, la burbuja fue culpa de las entidades públicas que aumentaron artificialmente los precios de los inmuebles vía restricción de la oferta y aumento de la demanda. Santi López no estará de acuerdo conmigo, por eso a ver si yo soy capaz de argumentarlo claro.

    Para la restricción de Oferta pondré un ejemplo fresquito, el del Plan General de Ordenación Urbana de Zafra (Badajoz). Como desarrollo de la Ley del Suelo de Aznar para Zafra, según la alcaldía este plan era “inminente” en 2.001. Pues bien, ayer (17/06/14, trece años después) se presentó por fin el nuevo Plan; ahora que no promueve ni construye ni Dios resulta que tenemos capacidad de suelo urbanizable para 12.000-14.000 viviendas nuevas (en un pueblo de 16.000 hab.).

    ¿Qué ha ocurrido en estos trece años?¿Porqué no aprobaron este plan cuando realmente se necesitaba? Como muy bien dices los Ayuntamientos y CCAA aprovecharon los resquicios de la Ley para hacer caja. Sí, la Ley de Aznar cometió el error de dar instrumentos a estas entidades públicas para autofinanciarse: Con Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, Impuesto de Bienes Inmuebles, etc., todos estos impuestos aumentan su base liquidable con el aumento del precio de los inmuebles. Por tanto a Ayuntamientos y CCAA les interesaba que aumentase dicho precio y para ello utilizaron una de las herramientas que tenían, la restricción de la oferta de bienes inmuebles vía restricción de suelo edificable. Hicieron caso omiso de la Ley del Suelo en lo que no les interesaba, en la liberalización de suelo. El ejemplo claro está en Zafra, retrasaron el nuevo Plan ¡trece años! Y ahora lo sacan para ver si alguien se anima a promover, es decir, cuando les ha interesado (no entro en qué partido gobernaba entonces y/o ahora).

    Los principales beneficiados de la burbuja no fueron ni los promotores ni los especuladores (que solo vivieron un espejismo como se está viendo actualmente), fueron estas entidades públicas, que recibían cantidades ingentes de dinero para malgastar, y los dueños de los pocos terrenos recalificados, que vieron como sus solares aumentaban de precio de forma desmedida y aún así se los quitaban de las manos. Por supuesto este es el caldo de cultivo perfecto para la corrupción.

    Pero nada de lo anterior hubiera sido posible sin un aumento constante de la demanda. En aquella época había en España un aumento más o menos natural de la misma, como muy bien mencionas por la mayoría de edad del Baby-Boom, la generación más numerosa de la historia de España (en la que me encuentro, por cierto) pero también por la ingente llegada de inmigrantes, tanto de fuera de la UE como de dentro (recuerdo un estudio, creo que del 2006, que decía que a la mitad de los europeos les gustaría vivir en España). Pero aquí llega el “Estao” para intervenir y meter la pata en la naturaleza del mercado.

    Primero por unos tipos de interés excesivamente bajos. No soy anti-euro, pero lo cierto es que pasamos de tener unos intereses para hipotecas de cerca del 15% en los 90 al 5% con la entrada en el €. Está claro que ante esta brutal bajada del precio del dinero la demanda del mismo aumentará de forma desmedida. Y éstos, Santi, son precios públicos, los ponen los Bancos Centrales desde sus oficinas donde juegan a ser Dios tomando decisiones supuestamente técnicas en sustitución de los precios naturales del mercado. El sector Financiero está intervenido en lo más fundamental, el precio del bien con el que comercian, el dinero. Y no os engañéis, no son decisiones técnicas, dependen del clima político del momento, de los intereses del gobierno más fuerte (en aquella época sobre todo para financiar la reunificación de Alemania).

    Pero en España produjo un efecto doping en la economía, le dio un vigor excesivo. Animado, además, por el tándem Banco de España-Cajas de Ahorro. Denuncias, Daniel, el “descontrol en la asunción de riesgos por parte de las entidades financieras”. El descontrol del tándem BE-Cajas diría yo, sobre todo en tiempos de MAFO y como ha denunciado hace poco Durao Barroso: http://www.elmundo.es/economia/2014/06/16/539ece80268e3ed9478b4574.html . Hay que recordar que las entidades financieras rescatadas han sido las CAJAS (http://www.invertirenbolsa.info/las-mentiras-de-la-crisis/las-mentiras-de-la-crisis-los-bancos-han-sido-rescatados-con-dinero-publico.htm), es decir, entidades semipúblicas hasta hace muy poco, cuyos Consejos de Administración estaban plagados de políticos de las Autonomías (una vez más), sindicalistas y representantes de las Patronales. Como he comentado antes las entidades autonómicas y locales se financiaron aquellos años gracias a impuestos basados en el precio de los bienes inmuebles, ¿qué mejor que engrasar bien el mecanismo de aumento de precios vía restricción de la oferta con un buen chorro de dinero para aumentar así también la demanda? éste es esl segundo instrumento, utilizado en este caso por las Autonomías para aumentar artificialmente el precio de los inmuebles. Y todo ello con la “laxitud” del supuesto regulador, el Banco de España.

    Denuncias también “la irresponsabilidad de tantos ciudadanos a la hora de cargarse de obligaciones de pago que se basaban exclusivamente en preconcepciones altamente irracionales”. Efectivamente, pero esa irracionalidad solo la vemos ahora, con la información histórica que tenemos. Porque un requisito fundamental para el correcto funcionamiento de los mercados es la información veraz y oportuna. Consecuencia de todas las múltiples intervenciones del Sector Público en los mercados dicha información se vio corrompida. El crecimiento excesivo de la economía provocado por los bajos tipos de interés, casi todas las informaciones económicas, sobre todo desde medios neo-conservadores y keynesianos, buenos servidores del poder político, el “regalo” de dinero desde las Cajas de Ahorro “a devolver cuando a usted le venga en gana”, etc., etc., etc., desvirtuaron la información veraz y oportuna de los ciudadanos.

    Ahora el resultado es que este ciudadano en paro no solo tiene que pagar su hipoteca a la que está esclavizado, también tiene que pagar vía impuestos la inmensa deuda que nos han dejado las elefantiásicas entidades públicas y las cajas de ahorro al servicio del poder político.

    En fín, be water my friend.

    1. Muchas gracias por este extenso y razonado comentario, que es un post en sí mismo.
      Vale la pena haber escrito este blog solamente por tener reflexiones de vuelta de este nivel.
      Un saludo

    2. contra mas caros fueran los pisos mas recaudaba el estado en impuestos pero como la mayoria de la gente no tenia dinero para comprarla pusieron los tipos de interes bajos para que casi todo el mundo pudiera aceder ,claro que esclavizados de por vida con el banco.Empezaron a hacer pisos como locos que les costaba 10 y los vendian por 40 creando montones de puestos de trabajos relacionados con la construccion para abaratar la mano de obra nacional trajeron emigrantes que a su vez compraban las viviendas , y el estado,los ayuntamientos ,constructores e inmobiliarias y especuladores forrandose,cono iban a parar esto los politicos? si estaban ganando dinero a espuertas y mientras tanto los ciudadanos endeudandose hasta las cejas QUE PANDA DE SINVERGUENZAS y me olvidaba los bancos generando una deuda colosal que tenemos que pagar lis que no tenemos culpa y todo esto especulando con un bien de primera necesidad que es la vivienda

  13. […] […]

  14. JOSE LUIS ARQUITECTO · · Responder

    LA LEY DE AZNAR NO PROVOCÓ LA BURBUJA INMOBILIARIA.
    EN REALIDAD DICHA LEY QUERIA TODO LO CONTRARIO, ABARATAR EL PRECIO DEL SUELO.
    SI AUMENTO LA OFERTA DE SUELO POTENCIALMENTE URBANIZABLE (siempre previa regulaciónen el Plan General y con desarrollo coherente) EL PRECIO DEL SUELO INMEDIATAMENTE CONTIGO BAJA DE PRECIO Y SE PRODUCE UN EFECTO DOMINO DESDE EL EXTRARADIO AL CENTRO DE LAS CIUDADES.
    SIN EMBARGO, LOS AYUNTAMIENTOS (por desgracia los de izquierdas no hicieron los deberes) SE LANZARON A PROTEGER SUELO Y AYUDARON A MANTENER EL ESTATUS DE LOS ESPECULADORES QUE SEGUIAN CONTABANDO CON “POCO SUELO” DISPONIBLE PARA GANAR MAS DINERO.
    LA BURBUJA LA PROVOCO LA BANCA (PRETAMOS A TO DIOS), LAS EMPRESAS TASADORAS (QUE INFLABAN LAS TASACIONES), Y LOS INTEMEDIARIOS INMOBILIARIOS….Y SOBRE TODO EL BANCO DE ESPAÑA QUE NO EJERCITÓ EL CONTROL SOBRE LAS HIPOTECAS “GORDAS” SOBRE BIENES QUE PODIAN HACER FRENTE A DICHA HIPOTECA.
    …Y AHORA SALE EL LUMBRERA DE PODEMOS Y PIENSA EN UN AJUSTE AUTOMATICO A LA BAJA DE LA HIPOTECA SI EL PISO VALE MENOS….¿INCLUYE ESO UN AJUSTE AL ALZA SI EL VALOR DEL PISO SUBE? GRACIAS “PABLO IGLESIAS” PERO ESA MEDIDA NO CREO QUE NADIE LA ACEPTASE.
    ESA ES LA REALIDAD

    1. santi lopez · · Responder

      La burbuja inmobiliaria echa sus raíces antes de la ley del suelo, pero sin duda ésta la potencia y le crea el espacio para su desarrollo. La ley del suelo la justifica Aznar en la financiación municipal, escasa e injusta todavía. Hay que tener memoria o al menos preguntar a quienes vivimos esa problemática entonces. Por otra parte, no creo que la mayoría de ayuntamientos de la Com. valenciana o madrileña fueran de izquierdas. Además, los PGU han de aprobarlos las CC.AA. (Si quieres otro día te explico estos temas). Ah! Y aunque el urbanismo, a diferencia de la arqutectura, sea más una ciencia social como la economía que otra cosa, no es bueno estudiarlas con fanatismo ideológico. Ayuda a no caer en errores de comprensión de leyes como el de la oferta y la demanda aplicadas al tema de la burbuja inmobiliaria.

  15. fmolinamarco · · Responder

    Fantástica entrada y muy interesantes las opiniones derivadas de ella.

  16. Hay algo que no me cuadra en todo esto. Según el autor del blog y algunos comentarios la Ley del suelo fue pensada para abaratar el suelo frente a una excesiva demanda. Sabemos que cuando la demanda supera a la oferta los precios se disparan. Pero en realidad el precio del suelo y de los inmuebles no se había empezado a disparar a finales de los 90. Y en cambio si lo hizo a partir de la aprovación de la ley. Sé que la culpa del aumento de los precios han sido los créditos fáciles, pero no estará todo relacionado? Quiero decir que dentro de mi ignorancia en temas de economia sospecho que quizás todo estaba entendido como una burbuja mas o menos planificada por parte del gobierno contando con el contexto financiero. Una de las cosas que nos ha enseñado esta crisis es que el capital planifica burbujas para que al fin de la contienda la riqueza se desplace hacia unos pocos (recomiendo ver el documental americano “Inside Job” o el de la BBC “All watched over by machines of loving grace”). Y un gobierno como el de Aznar es de los que ejecutan ese tipo de planes pensados por una élite económica capitalista.

  17. José Luis · · Responder

    Yo creo que lo unico que se desreguló – liberalizar en español – es el control mínimo que hubiera debido hacer el Banco de España.
    Además , se dijeron muchas mentiras en relación a las preferencias de los españoles por comprar y no alquilar.
    Si miramos a nuestro entorno inmediato europeo el gran error fue convertir una necesidad básica en un negocio.
    Si los alquileres fueran abundantes y dignos ,poca gente hubiera comprado.
    Nuestras elites , en lugar de invertir en industria y tecnología ,negocio con mas inversión y con menos beneficios,no dudaron en aportar sus inversiones al tocho.
    Además podian vender sus terrenos privados especulando con ellos.
    Esa es según creo la raiz.
    Con el dinero que llegaba de los bancos europeos se podrian haber hecho grandes inversiones en infraestructuras industriales y de vivienda social.
    Pero no se hizo.
    ¿Porqué?
    Porqué para las élites ,representadas por el gobierno Aznar y temidas por las iaquierdas,la población y el desarrollo sostenible les importabamos un comino.
    Churchill decía que cada Nación es lo que sus élites han querido.

  18. José Luis · · Responder

    Para no hablar de la desregulación en el 2.000 de la profesión de API,que paso a ser un rio revuelto donde cualquier individuo sin formación específica seria podía hacer esta labor,con jugosas comisiones -hasta 6000 € y claro era como una obligación hacerlo en negro-por enseñar pisos de cualquier manera y asesorar poco y mal a los posibles clientes.
    Y que me decis de las firmas de escrituras ante notarios que competian en quien las leia más rápidamente,textos con jerga legal y a toda velocidad.Obviamente para que objetar nada.El cliente recibia un inquisitivo “alguna pregunta” y nervioso negaba con la cabeza y acababa firmando.
    Si los notarios hubieran hecho su trabajo escrupulosamente no hubieran pasado tantas clausulas suelo y cosas así.
    Al final el consumidor se enfrentaba a vendedores disfrazados de asesores,gestores,etc mientras que el permanecia en la inopia e iba soltando dinero.
    En fin ,el menos responsable para mi es el consumidor y es el que ha acabado pagando todos los platos rotos.

  19. J. Gómez · · Responder

    Y los bancos prestaban por las inyecciones del Banco Central Europeo que fue la causa inicial de la ola especulativa. Si hay dinero que prestar los bancos prestan lo mismo que se hay patatas que vender los fruteros venden; y lo hacer a bajos intereses y a bajos precios.

  20. Luis Castro V · · Responder

    Siempre he pensado que liberalizar suelo no podía ser la causa del aumento de los precios; lo que he leído aquí ha completado la foto borrosa que tenía.
    Recuerdo a Rato (FMI) y a Solbes advirtiendo de una sobrevaloración del 20%, recuerdo a Zapatero reconociendo tardíamente que tenía que haber pinchado la burbuja, pero también recuerdo a un ufano Zapatero reapareciendo en un programa de TV en 2012 echando las culpas al Banco de España, mientras aprovechaba para publicar un libro mostrando la célebre carta secreta con la unión europea, qué artista. Y recuerdo mis recomendaciones a los conocidos que en 2004 o 2006 querían comprar un piso: no compres, espera, esto no puede seguir así, los políticos han convertido España en un negocio piramidal, y esos negocios acaban por derrumbarse.
    Como hemos visto en Inside job, resulta que aquí tampoco hay responsables a los que procesar: no había normas que incumplir; lo que nos lleva a pensar en regular el sector bancario mejor que hasta ahora, cosa que solo se ha hecho de forma tímida. Ya un ministro de hacienda español dijo hace más de dos siglos que en las cajas de ahorro no se debía permitir la entrada a los políticos.

  21. Yo creo que al autor se le ha ‘olvidado’ la sentencia del Constitucional que capaba la ley. Pero no me hagáis caso:

    “Sentencia 164/2001 del Tribunal Constitucional
    Deroga parte de la Ley del Suelo del 98, por invadir parte de las competencias de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos.7 Entre otros, se interpretaron los artículos relativos a la clasificación de suelo como urbanizable (arts. 9 a 11) de tal forma que permitía un amplio margen de actuación en este ámbito a los entes territoriales, lo que en la práctica anuló muchos de los efectos liberalizadores que se atribuían a la ley. La sentencia contó con un Voto particular disidente de Manuel Jiménez de Parga.”

    ¿Quizás por eso la ley fue poco liberalizadora? Vamos que podrías reescribir el artículo perfectamente.

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